陈淮

• 专家推荐：陈淮，男，1952年2月生，1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，现任建设部政策研究中心主任；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员；出版有《工业化－中国面临的挑战》、《日本产业政策研究》、《对话“十五”－中国中长期发展战略再审视》、《走过世纪之交：战略与政策研究》等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等；曾获国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）。近期主持 有《跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究》、《世纪末的中国经济增长》、《过剩经济：形势与对策》、《重要基础产业的资产重组研究》、《1999：中国中长期发展战略再审视》、《中国国有投资公司在发展与改革过程中的战略定位》、《保障国家石油安全的战略思路》等重大课题研究。

陈淮：大多数人买得起房的关键在于让他们成中产

    买房子添产置业这件事儿，古往今来，古今中外，都和负债加杠杆连在一块儿，叫天经地义。年轻人攒得起钱买房子？他结婚娶媳妇儿在25到35岁，攒得起首付在35到45岁，你让谁家的姑娘等他到45岁？过渡性需求自然要，山区老农民给儿子盖房子娶媳妇儿也要把十里八乡借遍，动用农村社区信用资源，亲戚朋友、左邻右舍。房子这种资产它的寿命始终是和负债、和杠杆结合在一块儿，这是第一层，听明白。
 

    第二层，负债这件事儿是开拓中国目前被大量闲置的个人信用资源，必不可少之途，我们现在社会信用，一个是贾康所长研究的政府信用；一个是企业信用，企业负债；再一个是居民信用，个人资产信用，一个社会的个人资产信用是个人财富的组成部分。坦率说，前不久中央定了一个保护产权的文件，个人资产信用也是个人财富产权的一个组成部分，我们怎么建立一个雄厚、庞大的个人信用体系呢？就是要让人们有产和动用资产信用资源，这是第二层，得加杠杆。咱们说经济学家论坛，得说点儿深的。
 

    第三层，真正让大多数老百姓买得起房，不是政府把房价强制降到某一个水平就行了。核心问题，大多数买得起房，关键是要让大多数人成为中产阶级，在大多数人成为具备资产累积能力的阶层之前，我们还得有一个比较长的路可走，买得起房的人全市从5%、10%、30%、40%、50%……逐年提高的，不是在一两年内通过降房价达到的，那么培育中产阶级最重要的途径不仅仅是涨工资，涨工资可能是提高了金融资产的持有能力，让他们在正常日常消费之后具备了不动产的资产累积能力才叫中产阶级。
 

    刚才董藩教授说美国有多少人买得起房，但美国有40%的人是租房住，你知道吗？40%的人租房不等于他们买不起，他们在洛杉矶有一套房，他在纽约工作，他的房租给了别人，在纽约租房。资产信用这个事儿是我们亟待开拓的向市场经济转变过程中必不可少的一个富裕社会中的组成部分，要想让人承认我们的市场经济地位，我们先得让广大老百姓从人人都是一无所有的无产者，通过合理、健康、稳妥的途径循序渐进地成为有资产和有资产信用的人，所以我们刚才说加杠杆和泡沫这两块，或者形成因果关系，这不叫经济学。
 

陈淮：

    但杠杆和泡沫，或者说风险有没有直接关系呢？有。当可以无限放大的动用金融杠杆的时候，使房价和信贷规模形成共振了，这个时候社会就很危险了，比如我100万买房子，30%首付，70%按揭，房价涨到130万了，我卖了它，上午卖下午买，130万卖掉了，拿回来还掉银行70万贷款，60万现金，还可以30%首付，70%按揭，买一个200万的房子，房价又涨30%，卖了260万，我还可以卖掉，上午卖下午买，还掉银行140万贷款，我还有120万的现金，我还可以30%首付，70%按揭，买400万的房子。

   
    注意，在我们叙述这样的假设条件下，你的资产规模、负债规模都是以2的N次方的几何级数增长，100万、200万、400万、800万、1600万，这才是可怕的，只要我们有效地找个信贷规模与房价的共振，那么就能够防止，能有效抑制系统性风险。

    最后，很多所谓的专家，也不知道从哪儿毕的业，研究了几天股市还没整明白，把股市弄了一个七上八下，然后就来说房地产来了，股市的加杠杆和房地产是完全不同的安全边际和两码事，听好，别以为2015年7月到现在的两次股灾加上最近的振荡，使一部分中产阶级加杠杆就变成了“闻杠杆而色变”，股市你有100万，加上200万，买300万的股票，这叫加杠杆，股票跌三分之一，你的债权人给你强制平仓了，你血本无归，欲哭无泪，注意这个关键问题，股价再倒回来和你有关系没有？没有。

    按揭贷款买房子可不一样，简而言之，用我们媒体的话说，你就是跌成负资产，100万的房子跌了70万，房价跌到65万了，你肯不肯把房子交给银行，这个房子现在65万，我欠你70万，你拿走得了，那你缺心眼儿。因为什么呢？只要你按月交按揭贷款，银行是没有权力，它也不会把你的房子强制拍卖的，对吗？你还可以安心地长期住在里面，房价涨回来，房子是谁的？还是你的，安全边际是完全不一样的，更重要的是，所谓负资产，交给银行我不要了，我少还5万块，好了，下回买房子你连首付都没了。

    我们千万对经济学中杠杆一词有一个正确合理的理解，它不是一个癌细胞。仅供参考，谢谢大家。